Endlich. Totale Unabhängigkeit. Du ziehst aus dem Elternhaus in deine erste eigene Wohnung. In deinem Kopf stellst du dir bereits vor, wie du deine eigenen vier Wände einrichtest und planst die ersten Home-Parties. Vor dir steht eine aufregende und einzigartige Zeit. Damit diese Zeit so unbeschwert wie möglich wird, gibt es aber aus rechtlicher Sicht einiges zu beachten. Ansonsten wird der Traum von deiner ersten Wohnung schnell zu einem Alptraum.
Yannick Schaufelberger, Rechtswissenschaften
Jasmin Wyss, Gesellschafts- und Kommunikationswissenschaften
Mietvertrag und Mitbewohner*innen
Hast du eine Wohnung gefunden, welche deinen Vorstellungen entspricht, ist es an der Zeit, den Mietvertrag zu unterzeichnen. Ziehst du alleine in die Wohnung, wirst du den Mietvertrag unterschreiben. Falls du aber eine Wohngemeinschaft gründen möchtest, gibt es zwei Möglichkeiten: Du unterschreibst den Vertrag als Hauptmieter*in oder alle Mieter*innen unterschreiben den Vertrag gemeinsam im Sinne einer Solidarmieterschaft.
Unterschreibst du den Vertrag allein, haftest nur du für den Mietzins und allfällige Schäden (auch die deiner Mitbewohner*innen). Dafür kannst du selbstständig entscheiden, ob und wann (unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist) du die Wohnung kündigen möchtest. Die Mitbewohner*innen können dann zur Untermiete in der Wohnung wohnen, wobei du die, vorzugsweise schriftliche, Zustimmung deiner Vermietung benötigst. Du als Hauptmieter*in wirst so gegenüber deinen Mitbewohner*innen zu einem Vermieter oder einer Vermietern mit Rechten und Pflichten. So kannst du deinen Untermieter*innen beispielsweise die Untermiete innerhalb von drei Monaten kündigen.
Doch auch bei einem Untermietvertrag gibt es einiges zu beachten. So soll dieser zwingend schriftlich vereinbart werden und mindestens nachfolgende Punkte beinhalten: Die Vertragsparteien, das Mietobjekt, ob die ganze Wohnung oder nur einzelne Räume untervermietet werden, die Mietdauer, die Höhe des Mietzinses und weitere Beiträge für das Internetabonnement, Stromkosten oder die Gebühren der Serafe. Entsprechende Vorlagen findest du beispielsweise beim Mieterverband, wobei du diese auf deine individuelle Situation anpassen solltest.
Bei der Solidarmieterschaft unterschreibst du mit deinen Mitbewohner*innen den Mietvertrag. So werdet ihr alle zu gleichberechtigten Mieter*innen, wobei jeder und jede für Pflichten haftbar wird und Rechte nur gemeinsam eingefordert werden können. Dies kann besonders problematisch werden, falls ein*e Mieter*in seinen oder ihren Anteil der Miete nicht bezahlt oder die Kündigung der Wohnung nicht unterschreiben möchte. Auch hier lohnt sich eine möglichst detaillierte schriftliche Vereinbarung unter den Solidarmieter*innen.
Generell: Mietverträge können durchaus kompliziert verfasst sein. Unterschreibe nie überstürzt einen Mietvertrag, welchen du nicht ganz verstanden hast. Bist du dir unsicher, ist es ratsam, sich bei erfahrenen Personen Hilfe zu holen.
Mietzins und Nebenkosten
Ist der Mietvertrag unterschrieben, ist es an der Zeit, den ersten Mietzins pünktlich gemäss Mietvertrag zu begleichen. Nebst dem Mietzins werden auch diverse Nebenkosten fällig. Dazu gehören alle Aufwendungen, welche direkt mit der Benutzung des Mietobjekts zusammenhängen. So beispielsweise Gebühren für Kehricht, Wasser und Abwasser, Kosten für den Hauswart, Gartenpflege, Allgemeinstrom des Mietobjekts etc. Diese werden jeweils via Akontozahlung (im Voraus, wobei Überschüsse zurückerstattet werden) oder via Pauschalbezahlung zusammen mit dem Nettomietzins beglichen. Es lohnt sich, die Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen. Denn nur die im Mietvertrag erwähnten Kosten müssen bezahlt werden. Besonders allgemeine Formulierungen wie «übrige Betriebskosten» sind nicht zulässig.
Oft wird die Vermietung eine Mietkaution von maximal drei Bruttomietzinsen verlangen, um sich gegen allfällige Mietschäden abzusichern. Die Mietkaution wird auf ein Sperrkonto im Namen der Mieterin oder des Mieters hinterlegt. Falls du nicht über genügend Geld verfügst, kann die Kaution auch durch eine Mietkautionsversicherung beglichen werden. Hierfür werden jährliche Prämien, und bei Übernahme der ausstehenden Mieten Gebühren und Verzugszinsen, fällig. Vorzugsweise bezahlst du deine Mietkaution mittels eines zinslosen Darlehens deiner Eltern oder Bekannten.
Mängel und Übergaben (Schadenprotokoll)
Bevor du in die Wohnung einziehen kannst, muss die Vermietung dir die Wohnung zunächst offiziell übergeben. In einem Übernahmeprotokoll oder Schadensprotokoll werden allfällige, bereits bestehende Mängel eingetragen. Hierbei lohnt es sich möglichst «pingelig» vorzugehen und alle Zimmer zu berücksichtigen. Denk daran, auch der Briefkasten und weitere Räume, wie Keller oder Estrich, können Mängel aufweisen. Schäden, welche bereits vor deinem Einzug bestanden haben, und nicht in das Protokoll aufgenommen wurden, können dir bei einem Auszug angelastet werden. Findest du nach dem Einzug weitere Mängel, musst du diese innert zehn Tagen per Einschreiben der Vermietung mitteilen.
Besonders auf das Schadenprotokoll achten solltest du bei einem Einzug in eine bestehende Wohngemeinschaft oder falls eine*r deiner Untermieter*innen auszieht. Wird das Schadenprotokoll nicht weitergeführt, können dir auch diese Schäden angelastet werden.
Anmeldung und Abmeldung
Den Einzug in deine eigene Wohnung musst du an diversen Stellen melden. Besonders wichtig ist die Abmeldung bei der alten Wohngemeinde und die Anmeldung bei der neuen. Meldest du dich nicht in den ersten Tagen (meistens innert zehn bis 14 Tagen) nach dem Umzug, kann dir eine Busse drohen. Welche Dokumente du für die Anmeldung brauchst, findest du auf der Internetseite der entsprechenden Einwohnerkontrolle. Zudem besteht die Möglichkeit, bei Erfüllung der Kriterien, sich als Wochenaufenthalter*in eintragen zu lassen. Oftmals lohnt es sich, genau abzuklären, ob man die Kriterien als Wochenaufenthalter*in erfüllt, da dies unterschiedliche Rechtsfolgen mit sich bringt.
Zudem musst du deinen Umzug der Versicherung, den Versorgungsbetrieben (Wasser, Strom, Gas), deinem Arbeitgeber und Telefonanbieter, der AHV-Ausgleichskasse, den Banken, dem Steueramt, dem Strassenverkehrsamt etc. melden.
Versicherungen (Wohnsitz)
Vorsicht vor Nachsicht: Bevor etwas zu Bruch geht, ist es sinnvoll, an eine Versicherung zu denken. Eine Hausratversicherung kann dir im Falle eines Schadens hohe Kosten ersparen. Diese kommt bei Schäden durch Feuer, Hochwasser, Sturm, Hagel und Diebstahl auf. Achte darauf, dass die Versicherungssumme dem tatsächlichen Wert des Hausrats entspricht. Achte in der Offerte auch auf allfällige Zusatzversicherungen, die du nicht benötigst. Falls du dich entschieden hast, deinen Wohnsitz zu ändern, benötigst du zudem auch eine Privathaftpflichtversicherung, da diese mit dem Wegzug aus dem Elternhaus in die eigene Wohnung oft entfällt.
Nachbarschaft und Hausordnung
Hast du dich um alles Administrative gekümmert, steht der verdienten Einweihungs-Party nichts mehr im Weg. Nimm jedoch Rücksicht auf deine Nachbar*innen, um allfällige Reklamationen bezüglich Ruhestörung bei der Vermietung oder gar der Polizei zu vermeiden. Es lohnt sich deshalb, die Nachbar*innen über Anlässe, bei denen es etwas lauter werden kann, frühzeitig zu informieren. Können sich die Hausbewohner*innen untereinander nicht einigen, fällt die Vermietung den Entscheid oft zu Ungunsten der jüngeren Mieter*innen. Detaillierte Angaben zu der Nachtruhe (vielerorts 22 bis sechs Uhr) und weitere wichtige Hinweise für ein angenehmes Zusammenleben findest du in der Hausordnung, meist im Anhang des Mietvertrags.
